Wat doet de Baarnse notarissen bij de aankoop van een huis?
Veel mensen vragen zich dat af. Verdient de notaris niet erg veel geld met de overdracht van een huis? Hij vult een modelakte in, verandert wat namen, leest een deel van de akte voor en dat is het dan. De werkelijkheid is echter een geheel andere, gelukkig maar anders zou het maar een saai beroep zijn. De Baarnse notarissen verricht heel wat handelingen met als resultaat dat de koper zich eigenaar van zijn huis kan noemen.
De koop van een huis begint na bezichtiging en de keuze voor een huis meestal met het tekenen van de koopovereenkomst bij de makelaar. De makelaar stuurt de koopovereenkomst vervolgens naar de notaris. De notaris leest vervolgens het koopcontract door en controleert of het wel compleet is en of de juiste gegevens zijn opgenomen. Indien dat niet zo is, probeert de de Baarnse notarissen dat te repareren.
Ook controleert de notaris of de gegevens in de koopovereenkomst kloppen. Hiervoor rechercheert de notaris de gegevens van het perceel bij het kadaster. Bij het kadaster staat per perceel vermeld wie daarvan de eigenaar is en ook of hierop een hypotheek rust. De notaris kijkt naar de bijzonderheden van het perceel dat gekocht is. Is het gehele perceel eigendom van de verkoper? De notaris controleert dit, maar de Baarnse notarissen kijkt ook of er sprake is van erfdienstbaarheden, zoals bijvoorbeeld een recht van overpad om in de achtertuin te kunnen komen.
Tevens kijkt de notaris of de verkoper toen hij zijn huis kocht bijvoorbeeld gehuwd was. Is hij dat nog steeds? Zo nee dan is een ex-echtgenoot wellicht mede-eigenaar en dient ook mee te werken.
Verkeert de verkoper in zwaar financieel weer en is hij bijvoorbeeld failliet verklaard? Want dan kan hij het huis niet overdragen. Is er voor de verkoop toestemming van een ander nodig? Indien verkoper destijds nieuwbouw heeft gekocht, dient er dan een deel van de winst afgedragen worden te worden aan bijvoorbeeld de gemeente (een anti speculatiebeding)? In de koopovereenkomst wordt vaak voorgeschreven dat 10% van de koopsom binnen een paar weken na ondertekening van de overeenkomst bij de notaris gestort dient te worden. De notaris controleert of dit gebeurt en schrijft koper aan als deze niet op tijd de aanbetaling doet. Indien ook dan de aanbetaling niet plaatsvindt, stelt hij verkoper daarvan op de hoogte.
De Baarnse notarissen informeert bij koper of deze de koopovereenkomst wil laten inschrijven bij het kadaster. Wordt de koopovereenkomst ingeschreven bij het kadaster, dan is koper in de periode dat hij nog geen eigenaar is van het huis beschermd tegen calamiteiten aan de kant van verkoper, zoals faillissement, schuldsanering, beslag of een tweede verkoop door verkoper. Indien koper tot inschrijving heeft besloten, controleert de notaris of aan alle vereisten voor de inschrijving is voldaan en maakt een akte op voor deze inschrijving. De beschermende werking van de inschrijving werkt voor maximaal zes maanden, zodat indien de periode tussen sluiten van de koopovereenkomst en de levering langer is, met koper overlegd wordt wanneer inschrijving dient plaats te vinden.
Inmiddels heeft de Baarnse notarissen ook een informatiebrief naar verkoper en koper gestuurd en (hopelijk) ook een reactie daarop ontvangen met een kopie van de legitimatiebewijzen. Via het Verificatie Informatiesysteem controleert de notaris of de identiteitsbewijzen niet als vermist geregistreerd staan. Ook overlegt de Baarnse notarissen met de koper over de vraag op wiens naam het huis moet komen te staan. Dient het huis door twee kopers samen verkregen te worden of kiezen ze voor de tenaamstelling op een van beiden? Dient er een testament gemaakt te worden of een samenlevingsovereenkomst? De Baarnse notarissen geeft hier voorlichting over. De notaris verzamelt de financiële stukken. Dit betreft allereerst de gegevens voor de hypotheek van de koper. De Baarnse notarissen controleert of de bank de stukken hiervoor op tijd toezendt en heeft hierover contact met de tussenpersoon en de bank. Aan de kant van de verkoper vraagt de notaris aan diens hypotheekbank hoeveel er op de bestaande hypotheek dient te worden afgelost. De notaris staat er bij de overdracht voor in dat de hypotheek van verkoper wordt afgelost en is daarvoor verantwoordelijk. Ook een eventuele overbruggingslening wordt via de notaris afgelost.
Ongeveer twee weken voor de geplande datum van levering stelt de Baarnse notarissen alle stukken op. De notaris maakt de akte van levering en gebruikt hiervoor alle ingewonnen informatie. Op basis van de hypotheekstukken van de bank stelt de notaris ook de hypotheekakte op. Vaak zijn de hypotheekstukken er dan nog niet en gaat de Baarnse notarissen daar achter aan. Tot slot maakt de notaris voor beide partijen de afrekening. Daarop vermeldt hij de koopsom, de verrekening van de onroerende zaakbelasting, de makelaarscourtage, de bankprovisie en dergelijke en de verschuldigde overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting incasseert de notaris in opdracht van de overheid; deze belasting draagt de notaris af aan de fiscus. Voor de inning van de overdrachtsbelasting is de notaris aansprakelijk. De notaris draagt er vervolgens zorg voor dat op moment van levering alle partijen hun geld op zijn derdengeldenrekening hebben gestort; de hypotheekbank het bedrag dat op de hypotheek wordt uitgekeerd, de koper het bedrag dat nog bijbetaald dient te worden en de verkoper het bedrag dat deze eventueel moet betalen als de hypotheekschuld hoger is dan de koopsom van het huis. De notaris staat er voor in dat al deze bedragen op zijn derdengeldenrekening aanwezig zijn op het moment dat de akten getekend worden.
Ook doet de notaris de dag voor of op de dag van de overdracht opnieuw de benodigde recherches. Hij kijkt bij het kadaster of het huis nog steeds op naam van de verkoper staat en of er geen nieuwe hypotheken en/of beslagen op zijn gevestigd. Ook onderzoekt de notaris aan de kant van verkoper en koper of er geen faillissement of onder curatelestelling aan de orde is. Bij het ondertekenen van de leveringsakte en de hypotheekakte geeft de Baarnse notarissen uitgebreid toelichting op de stukken, waarna deze getekend kunnen worden.
Na ondertekening van de stukken dient de notaris nog zorg te dragen voor de inschrijving bij het kadaster. Pas op dat moment gaat de eigendom van het huis over en wordt de hypotheek gevestigd. De kosten van het kadaster voor de inschrijving van deze akten berekent de notaris door aan de koper. De koper ziet deze bedragen terug op de afrekening. De volgende dag controleert de notaris of de stukken goed bij het kadaster zijn ingeschreven en doet hij nog voor een laatste keer de vereiste recherches. Hij kijkt nog een keer of er geen hypotheek of beslag op het huis is gevestigd, anders dan de bij hem getekende hypotheek. Hij controleert of het huis op naam van de koper is gesteld en hij kijkt nog een keer in het curatele- en faillissementregister. Tot slot stuurt de notaris dan de ingeschreven leveringsakte, ook wel eigendomsbewijs genoemd, en een kopie van de hypotheekakte naar de koper. Naar de bank stuurt de notaris een afschrift van de hypotheekakte met een uitgebreide lijst met garanties, de zogenaamde notarisverklaring. Hierin somt de notaris op waar hij voor instaat, namelijk dat de hypotheek op de juiste wijze is gevestigd.
De akten die bij de notaris zijn getekend behoren tot zijn repertorium. Deze akten worden digitaal ingeschreven bij de belastingdienst en de originele akten dient de notaris ten minste 20 jaar te bewaren. Hiervoor heeft de Baarnse notarissen een kluisruimte ter beschikking; de akte kan altijd weer geraadpleegd worden. Er kunnen nog vele andere zaken aan de orde zijn bij de overdracht van een huis. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van erfpacht of van een appartementsrecht. Ook kan het zo zijn dat eerst het kadaster de grens moet vastleggen, waarbij de Baarnse notarissen een coördinerende rol speelt.
Hopelijk hebt u dit artikel tot hier gelezen en begrijpt u nu dat de levering van een huis en de vestiging van een hypotheek hierop wel wat meer is dan “een druk op de knop”. De Baarnse notarissen helpt u graag bij alles wat erbij komt kijken met alle service en terzakekundig.
